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昨天堵今天漏,这些老旧失管小院可咋办?

2020-12-21     来源:     浏览:260


不大一个社区,竟然有10个老旧失管小院。通过东城区建国门街道的“党建惠家”项目,2019年赵家楼社区其中一个小院尝鲜准物业管理。今年,社区又尝试成立“初心物业联盟”,希望形成一种“普惠制”,整体改善老旧失管院的环境面貌,让其他小院的居民也尝到甜头儿。


阳照胡同9号院


居民买料 房管所帮忙刷楼道


“‘党建惠家’什么时候轮到我们楼?阳光普照啊,别让我们成了阴暗的角落。”赵家楼社区共有10个老旧失管小院,去年其中的大羊宜宾胡同31号院通过“党建惠家”项目引入了准物业服务,居住条件明显改观,这让其他小院居民有些眼红。于是,住在斜对门的阳照胡同9号院居民,有点酸溜溜地向社区喊话。


话虽说得夹枪带棒,可社区书记金坤范心里暗暗高兴,“就是要让一个小院走在前面,激发起其他居民改善居住条件的渴望,强化引入物业的需求。”


金书记和居民交流,31号院的转变不是“等靠要”换来的,而是从自己成立院委会、动手打扫楼道卫、清理小院环境开始的。阳照胡同9号院居民纷纷表示:“好啊,我们也想这么做,就先从粉刷楼道开始吧。”



狭窄昏暗、堆积杂物的楼道是老旧居民楼的一个典型现象。9号院也是如此,居民都记不清多少年没有粉刷过楼道了,灰暗破损的墙皮上刷满了小广告,东拉西扯的线缆穿墙而过,玻璃破损的窗户想关都关不上……居民说:“大家可以凑钱买涂料,但确实不会刮腻子这些活儿,需要请专人帮忙。”


请谁来帮忙呢?金坤范盘算着社区里可调用的各种资源。阳照胡同9号院原先有产权单位,后来变成了房改房,大多卖给了个人,只剩下几户是直管公房,仍属于建国门房管所管。于是金坤范找到了房管所。按说粉刷楼道已不在其责任范围,但考虑到社区窘迫的现状,房管所爽快地答应了。


今年6月,房管所的12位工人师傅挥汗如雨地干了20多天,终于把6个单元7层共计约6000余平方米的楼道粉刷一新。“居民给师傅们送西瓜、买饮料、沏茶水,就没断过。”金坤范发现:“这以后小院氛围变得融洽多了。居民以往只扫门前雪,现在开始关注起公共空间了。”


记者了解到,9号院79户居民里其实只有9户归房管所,一年的物业费全收上来不过万元,可事后结算这次刷墙的费用,仅人工成本是3万多元。“居民自己出钱买料,说明是真有转变的迫切愿望,我们出点力也是应该的。”负责人王超表示:“作为国企,我们得多担当社会责任。”


这件事还给了金坤范一个启发,可以把社区里相关的房管维修企业和物业资源都整合起来,以党建引领的模式成立一个联盟,“抱团取暖,达到1+1>2的效果,发挥各成员优势,给老旧失管小院的物业管理托个底儿。”


大羊宜宾胡同35号院


急难险重 物业联盟出手相助


9月11日,赵家楼社区的7家物业相关企业相聚在社区议事厅,“初心物业联盟”正式成立。联盟约定“各成员之间地位平等、相互尊重、彼此支持、形成合力,逐步形成服务高质量、居民信得过的社区治理格局。”


成立不久,联盟就发挥出巨大作用。11月5日傍晚临近下班时,赵家楼社区接到自来水公司的一个电话:大羊宜宾胡同35号院水管爆裂。“表内是产权单位或物业修,表外才是自来水公司管,所以还得找产权单位。”听到这话,社工柳杰心里一沉。他告知对方产权单位的电话并通知街道城建科后,便匆匆赶到了现场。


柳杰说,当时35号院1号楼7单元楼门东侧的地面已经明显出现了一片凹陷,深度近30厘米。听居民反映,此前热力管线排查的工人就听到流水声,打开污水井后看到有清水流入,判断是自来水管漏水。果然,他也听到污水井里传出哗啦啦的流水声,看来漏水不是刚刚发生的,必须尽快修,否则可能引发其他老旧设施的连锁反应。


然而三番五次给产权单位打电话,得到的答复都是“我们管不了”。街道和社区商量,因为情况紧急,还是先得找物业联盟的成员建国门房管所吧。值班人员接到电话,听说地点是大羊宜宾胡同35号院之后,脱口而出:昨天已经去修好了啊。社工尴尬地解释,昨天修的是2号楼的下水,今天出现问题的是1号楼的上水,不是一回事儿。


房管所二话没说,很快就派人到了现场。检查后发现问题果然很严重,必须破路施工。于是又找来一些工人一起刨挖。当时已经是晚上7点多了,寒风中维修现场又湿又冷,7位师傅轮番上阵,一个小时就挖出一个直径3米的大坑。师傅穿着雨鞋跳进一人多深的大坑里,在烂泥中摸索了很久才找到了漏点。没想到难题接踵而至,更换管线缺少相应的配件,需要从其他房管所调配。等待中,金坤范自费为大伙儿买来盒饭,她感激万分:“房管所是义务帮忙抢修的,昨天就忙活了一晚上,今天看来又得折腾一晚上,真是太感激了。”


管线更换完毕,已经是晚上9点多了。10点多,居民家中终于来水了,大家长舒了一口气。


拖着沉重的脚步,金坤范下班回家。连续加班了两个晚上,她也十分疲惫。“这就是老旧失管小院的现状,不是上面漏,就是下面堵。要是没有物业联盟成员单位挺身而出,社区真的举步维艰。”


小羊宜宾胡同5号院


日常维护 小修小补“帮把手”


“我妈在楼道里把腿摔折了,社区管不管?”一天,小羊宜宾胡同5号院一位居民找到了社区,反映楼道里灯不亮导致老人摔伤的问题。虽然仅仅是一个灯泡的事儿,但却成了安全隐患,难怪居民不满。


老旧失管院的这些小修小补、日常维护也是让社区非常头疼的问题。“就如同人老了机能退化,总是免不了头疼脑热、腰酸背痛。”


怎么办?社区副书记徐爽说,今年他们在东城区申请了一个微治理项目,组建起一支名为“帮把手”的社区志愿服务队,聘请了十几位退休老人,他们不仅有一技之长,而且热心公益,把他们组织起来为社区发挥余热。


11月5日志愿服务队成立大会上,这些热心的老街坊们介绍了各自擅长的“十八班武艺”,有人能修自行车、修锁,有人会电气焊,有人可以通下水道,还有人会改水电。利用微治理项目申请的资金,他们花1800元购买了冲击钻等实用的维修工具。队员们商量:“赵堂子胡同12号楼的门禁总是坏,这下有了合手的工具,这周末就去小试牛刀。”


徐爽介绍,11月23日,还是小羊宜宾胡同5号院,1单元的楼道灯全不亮了。傍晚时分下班回家的居民越来越多,抱怨也多了起来。“帮把手”队长于师傅得知情况后,立刻拿起工具,在电表箱前捣鼓了一阵儿,问题就解决了。


物业进驻老旧失管院难在哪儿


“初心物业联盟”成立时,记者同一些物业公司交流发现,即使居民愿意掏物业费,请聘专业物业服务公司,很多企业对进驻老旧失管小区也是顾虑重重。


首先,老旧失管小院往往产权关系复杂。由于产权企业亏损、改制、转让等多种原因,致使居民院长期无人管理,问题重重:基础设施年久失修,环境脏乱;上面漏下面堵,供暖排水都有问题,想维修又没有专项基金……在这种条件和环境下,提供“有求必应”的物业服务难上加难。


其次,这种院落面积小户数少,服务成本难以摊薄。以赵家楼社区为例,10个老旧失管院,院内的公共面积一般只有几百平方米,居民楼一两栋,居民百十来户,居住密度大,出租户多。物业服务至少要包含保安、保洁和日常维修三方面。如果按照这个标准配置,每个院独自聘请一家物业,一个院至少要聘请三个服务人员,成本太高,居民根本承受不了。


再次,物业企业担心投诉量太高。由于前期欠账多,物业入驻以后也会有相当一段时期问题集中爆发,居民投诉量大。“初心物业联盟”里有的企业本来是服务别墅和高档写字楼的,担心过多的投诉量影响企业形象,甚至影响其行业竞争地位。所以有的企业宁愿每年投入10多万元,只进行公益服务,而对于整体接盘,企业顾虑重重。


此外,也有物业企业担心,老旧小区的居民大都没有交物业费习惯,入驻的物业最终能否收上来物业费也是未知数。


对此,建国门街道表示,要打消物业企业的顾虑,前期还得依靠政府的老旧小区改造提升项目,先对老旧失管院进行彻底的基础设施改造,并在此过程中逐步引导居民,转变不交物业费的陈旧观念,此后才有可能引入市场化的物业管理。


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